Birol BOZKURT

Geçen yıl enflasyondaki artış ve Türk Lirası’ndaki zayıflamaya ek olarak yabancıların konut piyasasına yoğun ilgi göstermesi, konut fiyatlarının artışında Türkiye’yi dünyanın zirvesine yerleştirdi. Konut fiyatlarında yaşanan arz-talep dengesizliğinde vatandaş yüksek fiyattan, konut üreticisi ise artan maliyetlerden şikayet ediyor. Bu ortamda sektör tüm planlarını 2023’te yabancıya 10 milyar doların üzerinde konut satışı üzerine yapıyor.

2022 yılının tamamında yabancıya yaklaşık 6 milyar dolarlık konut satıldı. Toplam satışlarda yabancı payı yüzde 4.5 seviyesinde gerçekleşirken sektör bu yıl için kendine yüzde 10’luk pay ve 10 milyar dolarlık bir seviye koymuş durumda.

Yabancıya konut satışı artmalı

Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, “Portekiz ve İspanya’da ve Avrupa ortalamasında yabancıya konut satış oranı yüzde 10 seviyesinde. Türkiye’ye doğrudan yatırım olarak değerlendirildiğinde yabancıya satışın 2023’te gelir bazında Avrupa’ya yaklaşmasını umuyorum” diye konuştu.

Talep iki-üç yıl daha sürecek

Türkiye gayrimenkul sektörüne yabancı ilgisinin 2022’de yüzde 15.2 arttığını söyleyen MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, 2023 yılında da bu trendin devam etmesini beklediğini söyledi. Bucak’ın verdiği bilgilere göre sektörün beklentisi, 2023’te yabancı yatırımcıya satılan konut adedinin 75 bin bandına çıkması. Bucak, “Bunun gerçekleşmesi halinde gayrimenkul kaynaklı döviz girişi 15 milyar doları bulabilir. Rus talebindeki artış eğiliminin de savaş nedeniyle iki, üç yıl daha süreceği görüşündeyiz” diye konuştu.

Nitelikli yabancı vurgusu

“İpotekli konut satışlarının ve birinci el konut satışlarının son 10 yılın en düşük seviyesine gerilemesi, hepimizin bir kez daha kenetlenmemiz gerektiğini göstermektedir” diyen İstanbul İnşaatçılar Derneği ( İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı ise güç birliği çağrısı yaptı. İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım şöyle konuştu: “Tarihi zirveye çıkan yabancı yatırımcıya konut satışının toplam satış içindeki payı, yüzde 4,5 seviyesine çıktı. Ancak ülkeye kazandırdığı döviz açısından daha büyük katma değer sağladığının altını çizmek gerekir. Yine 2023’de yabancı satışlarının nitelikli yatırımcılara yapılması yönünde çalışmalar olacağını umut ediyoruz.”

Yabancılara konut satışı yüzde 15,2 arttı

Konutta yabancı ilgisi geçen yıl özellikle Rusya-Ukrayna savaşının ardından arttı. Bunun sonucu olarak yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre yüzde 15,2 artarak 67 bin 490 oldu. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancıya %10’u aşan 4 il var

TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yabancı alımları tarafında yıl toplamında yüzde 10 baremini aşan 4 ilin olduğunu anlattı. Maya, “Toplam satışlar içinde yabancı alımların payının Antalya’da yüzde 27, Yalova’da yüzde 12, Mersin’de yüzde 11ve İstanbul’da yüzde 10 olarak gerçekleştiğini görüyoruz. Bu sıralamayı yüzde 8 ile Trabzon takip ediyor. Diğer illerdeki yabancı satışları ise yüzde 4’ün altında” dedi.

1 milyon 485 bin konut satıldı

Yabancılara satış artarken Türkiye genelindeki satışlarda ise çok az da olsa düşüş var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), tarafından açıklanan verilere göre Türkiye genelinde konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 oldu. Aylık olarak bakıldığında ise konut satışları Aralık’ta bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8,2 azalarak 207 bin 963 oldu. Sektör temsilcileri, geçen yıl konut fiyat artışlarında yaşanan fahiş artışlara ve konut yapım maliyetlerinde yaşanan yükselişlere rağmen yaşanan satışların yatay seyretmesini olumlu buluyor.

Türkiye’nin konut satış adetinde Avrupa’da birinci olduğuna dikkat çeken Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, başta Avrupa olmak üzere dünyadaki büyük ekonomilerde konut satışı yüzde 10 ile yüzde 30 arasında düşerken Türkiye’de satışların başa baş kapandığını söyledi. Timur, “Yatırım aracı olarak gayrimenkul en fazla Türkiye’de kazandırmaya devam ediyor. Bu sebeple talep sürekli dinamik olacak. İkincisi, Türkiye’de 200 alt sektörü de dinç tutması içinde önemli. Dolayısıyla burada arzın tekrar ivmelenmesi üreticilerin tekrar üretime geçmesi daha dikkat edilmesi gereken bir husus. Nitekim 5 yıl öncesine göre ikinci el satışın payı yüzde 50 -50’den yüzde 30-70’e yükseldi. Birinci el azaldı. 2023’te bu oranın tekrar dengelenmesi çok değerli olacaktır. Bu sebeple 0,69 faiz oranıyla başlayan sıfır konut kampanyasının 2023’te bu oranın dengelenmesine katkısı büyük olacaktır” diye konuştu.

Piyasa ağırlıklı ikinci elde

2020 yılı ikinci yarısından itibaren konutun enflasyona karşı korunma aracı olarak görülmeye başlandığının altını çizen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise konut kredi kampanyalarının konut satışlarındaki artışlarda etkili olduğunu belirtti. Maya, “2022 yılı Mayıs ayında açıklanan Konut Finansmanı Projesi etkisini Mayıs ve Haziran ayı rakamlarında görmüştük. Yıl geneli için bir diğer önemli konunun ipotekli konut satışlarında olduğunu görüyoruz. Verilerin açıklandığı 2013 yılından beri ilk defa ipotekli konut satışlarının payı toplam satışlar içinde yüzde 20’nin altına düşerek yüzde 19 olarak gerçekleşti. İlk el alımların da azalan yapı ruhsatları ile son 3 yıldır yüzde 31 seviyesinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu oranın 2013-2018 yılları arasında yüzde 46- 47 seviyelerine kadar çıktığını dikkate aldığımızda son 3 yıldır konut piyasasının ağırlıklı olarak ikinci el alımlar tarafında olduğunu görüyoruz” dedi.

Fiyatlar yüzde 20 artabilir

MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, konuttaki yukarı yönlü sert fiyatlama hareketlerinde sona gelindiğini söyledi. Bucak, “Kamu ve özel sektör arz üretim faaliyetlerini arttırdı. Konut fiyatlarında geri çekilme beklememekle birlikte bu yıl yaşanacak artışın yüzde 20-25 bandında kalmasını öngörmekteyiz” değerlendirmesinde bulundu. Bucak 2023 yılı için konutta beklenen toplam satış adedini ise 1.7-1.8 milyon olarak öngördü.

Fahiş fiyat artışlarına karşı soruşturma başlatıldı

2022’de konut fiyatlarında yaşanan hızlı yükseliş vatandaşın konuta erişimini sınırladı. Kira artışlarında fahiş fiyatların görülmesiyle birlikte Hazine ve Maliye Bakanlığı yaşanan fiyat artışlarına karşı harekete geçti. Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Risk Analiz Genel Müdürlüğü, ağustos ayında piyasayı olumsuz etkileyen kişi ve firmaların tespiti için çalışma başlattı. Ayrıca Eylül ayında Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan 250 bin sosyal konut projesini duyurdu. projeye toplam 8 milyon vatandaş başvuru yaptı, geçerli başvuru sayısı ise 5 milyon 135 bin olarak kayıtlara geçti. 81 ilde dar gelirli vatandaşın konut sahibi olmasını amaçlayan proje ile konutta fiyat artışlarının önüne geçilmesi amaçlandı.

Satışlarda lider İstanbul

Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve yüzde 17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u 126 bin 166 konut satışı ve yüzde 8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve yüzde 5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu.

Konut fiyatı artışında dünyada birinciyiz

Türkiye’de 2022’deki konut kira fiyatlarındaki artış, dünyada 56 ülke arasında en üst sırada yer aldı. İngiltere merkezli emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’ın yayınladığı Küresel Konut Fiyat Endeksi raporda, Türkiye’nin yüzde 160 artışla 56 ülke arasında ilk sırada olduğu belirtildi. Türkiye’de nominal artış yüzde 160,6 olurken enflasyondan arındırılmış artış da yüzde 45,9 oldu. Türkiye’den sonra ikinci sırada yer alan Slovakya’da nominal artış yüzde 25,5 olurken enflasyondan arındırılmış artış yüzde 10,8 olarak belirtildi. Raporda “Türkiye’nin yıllık %161’lik üç haneli büyümesi, enflasyonun %80’e ulaşması i ile büyük ölçüde göz ardı edilebilir ve bu rakam yine de artabilir.” ifadelerine yer verildi.

İkinci elde kampanya

Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, ikinci el konut kampanyası için çalışma yapıldığını kaydetti. Bankalarla görüştüklerini belirten Nebati, ikinci el konutta 0,69 oranlı bir faizin olmayacağını söyledi. Nebati, “İkinci el konutla ilgili talep var. Bankalarımızla bu konuda çalışma yapılıyor. Gerekirse konut kampanyasında da şartları yumuşatabiliriz” dedi.

Kampanyaya yoğun ilgi var

Orta gelirliyi konut sahibi yapacak ‘Yeni Evim’ kampanyasına başvurular başladı. Vatandaşlar kampanyaya yoğun ilgi gösteriyor.Yeni Evim ile orta gelir grubundaki vatandaşların ev sahibi olması amaçlanıyor. Bu kapsamda şartları sağlayan vatandaşlar, asgari yüzde 10 peşinat ve aylık yüzde 0,69’dan başlayan faiz oranlarıyla ev sahibi olabilecek.

İpotekli konut satışı sert düştü

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 51,8 azalış göstererek 21 bin 796 oldu. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre yüzde 4,8 azalışla 280 bin 320 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı aralık ayında yüzde 10,5, 2022 yılında yüzde 18,9 oldu.