Hamide HANGÜL, Birol BOZKURT

Türkiye’de konut satışları nisan ayında 100 bin adetin altına gerileyerek sert düştü. Geçen yıl nisan ayında 133 bin 58 adet olan konut satışları, bu yıl nisanda yüzde 35,6’lık düşüşle 85 bin 652 adete geriledi. Bu yıl mart ayında ise 105 bin satış gerçekleşmişti. Böylelikle konut piyasasında satışlar, hem aylık, hem yıllık rakamların gerisinde kaldı. En büyük yarayı ipotekli satışlar aldı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerinden yapılan belirlemelere göre, kredili satışlar yüzde 32 düştü. Verilere göre, nisanda 85 bin 652 adet konutun sadece 21 bin 769’u krediyle satıldı. Böylelikle toplam konut satışlarında yüzde 25 pay aldı. Yılın ilk beş ayındaki düşüşü yüzde 20’ye yaklaştı.

Satışlar tüm illerde düştü

TÜİK verilerinden yapılan belirlemelere göre, Nisan 2022-Nisan 2023 döneminde, Türkiye’de toplam 85 bin 652 adet konut satılırken, söz konusu satışların tüm illerde düştüğü görüldü.

En fazla düşüş görülen iller Hatay (yüzde 77), Adana (yüzde 48), İstanbul (yüzde 47), Karabük (yüzde 46,9), Antalya (yüzde 39), Şanlıurfa (yüzde 46), Osmaniye (yüzde 56), Yalova (yüzde 41), Siirt (yüzde 40,4) oldu.

Sektör temsilcileri, konut sektöründe düşüşün nedenini seçim sürecinde ‘bekle gör’ dönemi, krediye erişim zorluğu, arz sıkıntısının fiyatlar üzerindeki baskısı olarak gösterdi.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,0 azalış göstererek 21 bin 769 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 25,4 olarak gerçekleşti.

Ocak-Nisan döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 19,7 azalışla 80 bin 591 oldu. Nisan ayındaki ipotekli satışların 7 bin 388’i; Ocak-Nisan dönemindeki ipotekli satışların ise 25 bin 552’si ilk el satış olarak gerçekleşti. BDDK verilerine göre nisan ayının ilk haftasında 397 milyar lira düzeyinde olan konut kredileri mayısın ilk haftasında 415 milyar liraya çıktı.

Özel bankalarda faiz yüzde 3’e çıktı

Nisan ayında 100 milyar liradan fazla artan konut kredilerinin yılın ilk üç ayında sadece 30 milyar lira arttığı görülüyor.

Ocak ayının ilk haftasında 360 milyar lira olan hacim mart ayının son haftasında 391 milyar liraya kadar çıkmıştı. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz bankacılar, kamu bankalarının konut kredilerini onaylamadığını, onaylanan kredilerin de 250 bin TL’yi geçmediğini söyledi. Bir bankacı şöyle dedi: “Özel bankalarda konut kredisi onaylarında sorun yok ancak konut kredi faizleri aylık yüzde 2’den yüzde 3’e çıkmış durumda.”

Bir diğer bankacı ise orta gelirliye yönelik Yeni Evim kampanyalarında Nisan ayında yoğun bir dönem geçirildiğini ve bu kampanya dahilinde verilen kredilerde bir üst sınır bulunmadığını anlatarak, “Nisan ayında konut kredisi hacmindeki artışların önemli bir kısmı buradan kaynaklanıyor” dedi.

Konut satışlarındaki düşüş global sorun

Konut satışlarındaki düşüş sadece Türkiye’de değil, tüm dünyada tartışılan bir konu. Tüm dünyada konut fiyatları ve satışları COVID-19 pandemisi sonrası bir anda fırladı. Ancak Goldman Sachs’ın son raporunda da belirtildiği gibi, konut satışları dünyanın en büyük 10 ekonomisinde ciddi anlamında çakıldı.

ABD: Konut fiyatlarında 2021- 2022’de yaşanan ralli, Eylül 2022’de yerini düşüşe bıraktı. Yüksek kredi faizleri ve reseson endişesi fiyatları geriletse de satışlarda beklenen canlılık yaşanmadı. Ocak 2023’te konut satışları yüzde 0.7’lik düşüle aylık 4 milyona geriledi. Bu Ekim 2010’dan bu yana en düşük rakam.

İNGİLTERE: Gayrımenkul alanında çalışanların çatı kuruluşu RICS, nisan ayında İngiltere’de konut fiyatları ve satışlarının düşmeye devam edeceğini, durumun uzun vadede düzeleceğine dikkat çekti. İngiltere’de ortalama bir evin fiyat 287 bin 506 sterline çıktı.

AB: AB Komisyonu mart ayında, 2022’nin son çeyreğine 2021’in aynı çeyreğine oranla 14 AB ülkesinin 12’sinde ev satışlarının düştüğünü açıkladı. AB İstatistik Ofisi (Eurostat) de birliğin 27 ülkesinin 15’inde konut fiyatlarının bu yılın ilk çeyreğinde 2015’ten bu yanaki en büyük çeyrek düşüşü yaşadığını duyurdu. En büyük düşüşe yüzde 6.5’la Danimarka şahit oldu.

Konut alıcısı beklemede

Boss4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş:

“Seçim sürecine girdik ve bundan önce de büyük bir deprem yaşadık. Yerli ve yabancı alıcılar seçim sonrası için pozisyon aldı. Yatırımcı beklemede. 28 Mayıs’taki seçimlerden sonra konut sektöründe hareketlilik olacağını düşünüyorum. Suudi Arabistan, Azerbaycan, Kuveyt, Bahreyn’den, Körfez ülkelerinden seçim sonrası hareketlenme bekliyoruz. Ancak faizlerin çok yükselmemesi lazım. Aksi halde insanlar döviz ve altına yönlenebilir.”

Dövizdeki makas vazgeçiriyor

Master Türk Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş:

“Seçimden dolayı insanların erteleme beklentisi vardı. Bir de krediye ulaşım neredeyse imkansız hale geldi. Bankalardan kredi almak zorlaştı. Özellikle döviz bozdurup gayrimenkul alacaklar için de makas çok arttı. Buradaki makas yüzde 15 açıldı. 19’a dolar satacaksın, 21 liraya alacaksın. Döviz bozdurup alacaklar bunu yapmamaya başladı. Ancak hazirandan sonra bir artış olacağı düşüncesindeyim.”

Bankalar kredi için iştahsız

Karmar A.Ş. İcra Kurulu Başkanı Emrullah Yedikardeş:

“Seçim öncesinde piyasalarda oluşan belirsizlik ve bankaların kredi konusunda ‘bekle gör’ politikası izleyerek kredi vermeye çok istekli olmaması konut satışlarındaki gerilemenin ana nedenlerinden oldu. Her ne kadar hali hazırda devam eden kampanya ile 0,69 kredi faizi sunulan konutlarda talep ve satış olsa da, böyle bir kredi imkanı olmayan ve ikinci el konutlarda satışlar nerdeyse durma noktasında. Biz seçimle ülkedeki belirsizliğin sona ereceğini ve piyasaların toparlanacağını düşünüyoruz.

Arz sıkıntısı negatif baskı yaratıyor

MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak:

“Arz sıkıntısının fiyatlar üzerindeki negatif baskısı devam ediyor. Bu duruma kimi insanların geliştirdiği fırsatçılık da eklenince rakamlar alım gücünün çok üstüne çıkmış durumda. Hem konut üreticisini hem de alıcıyı etkileyen çok fazla negatif bileşen söz konusu. Bütün bunlara bir de depremin yarattığı psikolojik gerilim eklenince geliştirici konut üretmek, hane halkı ise konut satın alma konusunda çok hevesli ve iştahlı olamıyor.”

Yabancıya satış nisanda çakıldı

Yabancılara yapılan konut satışları nisan ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 60,3 azalarak 2 bin 557 oldu. Geçen ay toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 3’de aldı. Yabancıya satışta ilk sırayı bin 24 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya’yı sırasıyla 792 konut satışı ile İstanbul ve 186 konut satışı ile Mersin izledi.

MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, bu yılın ilk beş ayında yabancıya satışın 13 bin 483 olduğuna aşiret ederek, şu değerlendirmelerde bulundu: “Yabancı yatırımcı tarafında da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35’i bulan bir kayıp söz konusu. Yaşanan düşüşün ana nedeni deprem gibi görünüyor. Çünkü yabancılar arasında Türkiye’deki konutların güvenilirliğine ilişkin bir endişe oluştu.

Bununla birlikte Rusların Türkiye gayrimenkul sektöründeki birincilikleri 13 aydır devam ediyor. Savaştan bu yana yönelimde 3,5 katlık bir artış söz konusu. Bu trendin devam etmesini bekliyoruz.